É determinado por lei, através do artigo 38 do Código Tributário Nacional (CTN), que a a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor venal dos bens imóveis ou direitos que estão sendo transferidos. Porém, iniciou-se uma discussão no que se refere ao IPTU pago pelos proprietários dos bens: será que a base de cálculo do ITBI está relacionada e vinculada à do IPTU?
Essa questão foi julgada no dia 24 de fevereiro de 2022 pela primeira seção do STJ, através do Recurso Especial nº 1.937.821 – SP (2020/0012079-1), com relatoria do Ministro Gurgel de Faria, que entendeu, de forma unânime, que a base de cálculo do ITBI compõe o valor do imóvel transmitido em condições de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação.
No caso, a decisão colegiada deu parcial provimento ao recurso do Município de São Paulo, afastando o entendimento do Tribunal de Justiça de SP no sentido de que o valor do ITBI também poderia ser calculado sobre o valor considerado para fins de IPTU. Por outro lado, os ministros do STJ negaram o pleito do Município para lançar o tributo a partir de um valor de referência previamente definido.
Seguindo a linha de pensamento exposta pelos Ministros, tem-se, então, a impossibilidade de vinculação da base de cálculo do ITBI à estipulada para o IPTU, pois o cálculo do segundo imposto considera apenas padrões gerais de cálculo, seguindo os critérios determinados pela Planta Genérica de valores aprovada pelo Poder Legislativo local que considera apenas aspectos amplos e objetivos, como metragem do imóvel e localização.
Dessa forma, desconsidera, por exemplo, outros fatores que são observados no momento de estipular a base de cálculo do ITBI, que corresponde ao valor venal de mercado do imóvel.
Portanto, conclui-se pela impossibilidade de vincular a base de cálculo de ambos os impostos. Surge, porém, um novo questionamento: É legítima a adoção de valor venal de referência previamente estipulado pelo fisco municipal como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI?
Para o ministro, a resposta é negativa, pois é muito variável e relativo o valor venal de mercado do imóvel, que sofre muitas oscilações, não competindo ao Fisco fixar essa base de cálculo. Por isso, complementa o ministro que “Presume-se que o valor de mercado daquele específico imóvel corresponde ao valor informado na declaração do contribuinte com base no princípio da boa-fé, sendo que essa presunção pode ser afastada pelo fisco mediante regular processo administrativo”.
